Wichtiger Hinweis
Dieser Inhalt dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Für Ihren konkreten Immobilienkauf konsultieren Sie einen Notar oder Rechtsanwalt mit Erfahrung im Schweizer Immobilienrecht.
Das Wichtigste für Nichtansässige in 30 Sekunden:
- Lex Koller: EU-Bürger mit B-Bewilligung sind meist ausgenommen
- Maklerkriterium Nr. 1: Dokumentierte Erfahrung mit Nichtansässigen
- Typische Kaufdauer: 3-5 Monate (länger als für Schweizer)
- RealAdvisor: 387 Makler mit verifizierten Transaktionszahlen vergleichen
Warum der Immobilienkauf in Basel für Nichtansässige anders läuft
Die Preise sind nicht das Problem. Ein freistehendes Einfamilienhaus wird in Basel laut Basler Kantonalbank zu über 2,5 Millionen Franken gehandelt – das wissen die meisten. Was viele unterschätzen: Als Nichtansässiger brauchen Sie möglicherweise eine kantonale Bewilligung, bevor Sie überhaupt einen Kaufvertrag unterschreiben dürfen.
Lex Koller kurz erklärt: Das Bundesgesetz regelt den Immobilienerwerb durch Personen im Ausland. EU- und EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz gelten gemäss Bundesgesetz nicht als Personen im Ausland. Wer keine Aufenthaltsbewilligung hat, braucht eine kantonale Genehmigung.
Ein häufiger Fehler besteht darin, dass Käufer Makler nach Sympathie oder Provisionshöhe auswählen und erst später feststellen, dass keine Erfahrung mit Lex-Koller-Verfahren vorliegt. Dies kann zu Verzögerungen von mehreren Monaten führen, in denen beispielsweise bestehende Mietverhältnisse bereits beendet sind.
Beispiel eines typischen Beratungsszenarios: Ein Käufer aus Italien
In einem typischen Fall wollte ein 42-jähriger Geschäftsführer aus Italien 2023 erstmals eine Eigentumswohnung in Basel-Stadt erwerben. Nach Kontakt mit mehreren Maklern stellte sich heraus, dass nur einer mit dem Bewilligungsverfahren für EU-Bürger vertraut war. Die ursprünglich kürzer eingeschätzte Dauer verlängerte sich auf fünf Monate, was zusätzliche Mietkosten verursachte. Daraus lässt sich ableiten, dass Makler mit nachgewiesenen Transaktionen für Nichtansässige vorzuziehen sind.
Eine verbreitete Einschätzung ist, dass Einsparungen bei der Maklerwahl langfristig nachteilig sein können. Ein Makler, der CHF 500 günstiger ist, aber keinen einzigen internationalen Kauf begleitet hat, kostet Sie am Ende mehr.
Die 3 Kriterien, die Sie bei der Maklerwahl beachten müssen
Vergessen Sie generische Checklisten. Für Nichtansässige zählen andere Kriterien als für Schweizer Käufer. Hier ist, worauf es wirklich ankommt:
Dokumentierte Erfahrung mit Nichtansässigen
Fragen Sie direkt: Wie viele Käufe haben Sie in den letzten 24 Monaten mit Nichtansässigen abgeschlossen? Weniger als fünf? Dann fehlt die Routine. Das ist keine Beleidigung – es ist Realität. Lex-Koller-Verfahren haben Fallstricke, die man nur durch Erfahrung kennt.
Sprachkenntnisse und kulturelle Kompetenz
Unterschätzen Sie das nicht. Kaufverträge in der Schweiz sind auf Deutsch. Nuancen entscheiden. Ein Makler, der Englisch oder Französisch spricht, kann Ihnen komplexe Klauseln erklären – und sicherstellen, dass Sie verstehen, was Sie unterschreiben.
Verifizierte Transaktionen der letzten 24 Monate
Selbstangaben sind wertlos. Suchen Sie nach verifizierten Transaktionszahlen. Wie viele Objekte hat der Makler tatsächlich verkauft? In welcher Preisklasse? Die Spanne reicht von CHF 865’000 bis CHF 1,4 Millionen – wählen Sie jemanden, der Ihr Segment kennt.
Welcher Maklertyp passt zu Ihrer Situation?
- Wenn Sie eine Schweizer Aufenthaltsbewilligung (B oder C) haben:
Fokussieren Sie auf Transaktionszahlen und Bewertungen. Lex-Koller-Erfahrung ist weniger kritisch.
- Wenn Sie keine Aufenthaltsbewilligung haben:
Lex-Koller-Erfahrung ist zwingend. Fragen Sie nach konkreten Fällen der letzten zwei Jahre.
- Wenn Sie kein Deutsch sprechen:
Priorisieren Sie mehrsprachige Makler (Englisch, Französisch). Die Vertragssprache bleibt Deutsch, aber die Erklärungen müssen verständlich sein.
- Wenn Sie Grenzgänger sind:
Ihre Situation ist komplex. Lassen Sie vorab klären, ob Erleichterungen gelten. Nicht jeder Makler kennt die Sonderregelungen.
Dies ist keine vollständige Liste aller Kriterien, jedoch gelten diese drei häufig als besonders entscheidend.
Mit RealAdvisor den passenden Makler in Basel finden
Das Hauptproblem für Nichtansässige: Wie erkennen Sie, welcher Makler tatsächlich Erfahrung mit internationalen Käufern hat? Empfehlungen von Kollegen helfen nur bedingt, wenn diese selbst Schweizer sind. An dieser Stelle setzen spezialisierte Vergleichsplattformen an.
387 Immobilienmakler
in Basel mit verifizierten Transaktionszahlen auf RealAdvisor
Die Plattform zeigt verifizierte Transaktionszahlen der letzten 24 Monate – nicht Selbstangaben, sondern dokumentierte Abschlüsse. Sie sehen auf einen Blick, welche Sprachen ein Makler spricht und wie seine Kunden ihn bewerten. Durchschnittliche Verkaufspreise zwischen CHF 865’000 und CHF 1,4 Millionen. Berufserfahrung von 6 bis 39 Jahren. Alles filterbar nach Ihren Kriterien.
Was RealAdvisor nicht ersetzt: Ihre eigene Prüfung. Fragen Sie trotzdem nach konkreten Erfahrungen mit Nichtansässigen. Die Transaktionszahlen zeigen Aktivität – aber nicht, ob davon Käufe für internationale Kunden dabei waren. Nutzen Sie die Daten als Vorauswahl, nicht als Entscheidung.
So läuft der Kaufprozess mit dem richtigen Makler ab
Rechnen Sie mit drei bis fünf Monaten. Mindestens. Dies entspricht dem typischen Ablauf, der bei vergleichbaren Kaufprozessen häufig festgestellt wird. Wer kürzer plant, riskiert Stress und Fehler. Hier ist, was Sie erwartet:
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Maklerauswahl und Auftrag erteilen -
Besichtigungen und Objektsuche -
Reservationsvereinbarung unterschreiben -
Lex-Koller-Antrag stellen (falls nötig) -
Notartermin und Kaufvertrag beurkunden -
Eigentumsübertragung im Grundbuch
Achtung: Kündigen Sie Ihre aktuelle Wohnung erst, wenn der Kaufvertrag beurkundet ist. Nicht vorher. Die Verzögerungsrisiken sind real.
Bei der Objektsuche lohnt sich ein Blick auf die richtige Immobilientyp-Wahl – gerade wenn Sie langfristig auch an Rendite denken. Nicht jede Eigentumswohnung eignet sich gleich gut für verschiedene Lebensphasen.
Es empfiehlt sich, zeitliche und finanzielle Puffer einzuplanen. Die Finanzierungsanforderungen können für Nichtansässige strenger ausfallen. Schweizer Banken prüfen Ihre Situation genauer, wenn Sie keine langjährige Steuererklärung in der Schweiz vorweisen können.
Ihre Fragen zum Immobilienkauf in Basel als Nichtansässiger
Kann ich als EU-Bürger ohne Aufenthaltsbewilligung in Basel kaufen?
Grundsätzlich ja, aber Sie benötigen eine kantonale Bewilligung nach Lex Koller. Der Prozess dauert länger und erfordert einen Makler mit entsprechender Erfahrung. EU-Bürger mit B- oder C-Bewilligung sind von dieser Pflicht ausgenommen.
Wie finde ich einen Makler mit Erfahrung für Nichtansässige?
Achten Sie auf dokumentierte Transaktionen mit internationalen Käufern. RealAdvisor zeigt die Transaktionszahlen der letzten 24 Monate und verifizierte Bewertungen. Fragen Sie zusätzlich direkt nach Erfahrungen mit Lex-Koller-Verfahren.
Was kostet ein Immobilienmakler in Basel?
Die Provision liegt laut Branchenübersicht typischerweise zwischen 2% und 3% des Kaufpreises. Klären Sie vorab, ob die Provision vom Käufer, Verkäufer oder geteilt gezahlt wird. Die Schweizer Rechtsprechung gibt keine festgelegten Raten vor.
Wie lange dauert der Kaufprozess für Nichtansässige?
Rechnen Sie mit drei bis fünf Monaten. Bei Lex-Koller-Verfahren kann es länger dauern. In der Praxis kommt es häufig zu Verzögerungen von drei bis sechs Monaten, wenn Makler keine Erfahrung mit dem Bewilligungsprozess haben.
Brauche ich als Grenzgänger auch eine Bewilligung?
Das hängt von Ihrer Situation ab. EU-Grenzgänger mit langjähriger Tätigkeit in der Schweiz können unter bestimmten Bedingungen erleichterte Regelungen nutzen. Lassen Sie dies von Ihrem Makler oder Notar prüfen, bevor Sie Kaufverhandlungen beginnen.
Ihre nächsten Schritte
Vor dem ersten Maklergespräch erledigen
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Aufenthaltsstatus klären: B-Bewilligung, C-Bewilligung oder keine?
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Budget definieren: Kaufpreis plus mindestens 5% Nebenkosten einplanen
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Drei Makler auf RealAdvisor vergleichen: Transaktionen, Bewertungen, Sprachen
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Konkret fragen: Wie viele Käufe mit Nichtansässigen in den letzten 24 Monaten?
Es gilt als sinnvoll, ausreichend Zeit in die Maklerwahl zu investieren, da eine sorgfältige Auswahl spätere Verzögerungen vermeiden kann. Bei Unsicherheiten kann es hilfreich sein, nach konkreten Referenzfällen zu fragen.